Especialistas sostienen que la relación actual entre inflación y tipo de cambio favorece a quienes buscan financiar una vivienda. Qué puede pasar con la deuda si el dólar acelera en los próximos meses.
La relación entre inflación y dólar volvió a quedar en el centro de la escena para quienes analizan sacar un crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo es la unidad que ajusta diariamente por inflación y se utiliza para calcular cuotas y deudas de los créditos hipotecarios). Actualmente, entre CABA y la provincia de Buenos Aires se concretan cerca de 3.000 préstamos hipotecarios mensuales para operaciones inmobiliarias, frente a los 5.000 que se registraban en igual período de 2025.
En un contexto de desaceleración de los desembolsos, especialistas aseguran que la UVA alcanzó el mayor poder de compra frente al dólar desde su creación, un dato que abre el debate sobre si hoy conviene endeudarse para comprar una vivienda.
Actualmente, casi la totalidad de los créditos hipotecarios en la Argentina están nominados en UVA, una unidad que ajusta por inflación. Al momento de tomar el préstamo, los bancos entregan pesos que automáticamente se convierten en UVAs, cuyo valor hoy ronda los $1.938.
En paralelo, el tipo de cambio oficial se mantuvo relativamente estable durante los últimos meses. Esa combinación entre inflación elevada y dólar contenido generó que la UVA se apreciara frente a la moneda estadounidense.
El economista Federico González Rouco, especialista en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que una UVA hoy puede comprar 1,38 dólares, el nivel más alto desde que existen registros. “El promedio histórico es de 0,82. El momento de entrada al crédito es importante porque si entrás en un contexto de UVA/dólar alto, una corrección posterior del dólar puede reducir el peso de la deuda en términos del valor del inmueble”, explicó.
El dato resulta clave porque las propiedades se comercializan en dólares, mientras que la deuda hipotecaria evoluciona según la inflación. Por eso, la dinámica entre ambos factores puede modificar fuertemente el costo real del préstamo.
Para Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), entender esa relación es fundamental antes de tomar una decisión financiera de largo plazo. “Cuando la UVA está cara frente al dólar suele ser un buen momento para contraer deuda, porque históricamente los períodos de atraso cambiario terminaron con una corrección del dólar que licuó gran parte del pasivo medido en moneda estadounidense”, señaló.
Sin embargo, aclaró que el escenario no está exento de riesgos. Salinas añadió: “Todo depende de cuáles sean las expectativas de inflación y devaluación. Si el dólar corre más rápido que la inflación, la deuda se licúa en dólares. Pero si la inflación le gana al tipo de cambio durante mucho tiempo, entonces la deuda se vuelve más pesada”.
En ese sentido, Salinas sostuvo que hoy tomar un crédito UVA “puede ser un gran negocio” siempre que luego exista una recuperación del tipo de cambio o que la inflación finalmente logre estabilizarse en niveles más bajos junto con una mejora de los salarios reales.
Proyeccciones y por qué es conveniente
Las proyecciones actuales del mercado parecen acompañar parcialmente esa visión. Según el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) del Banco Central, las consultoras privadas estiman una inflación de 24,2% para los próximos doce meses, mientras que prevén una suba del tipo de cambio cercana al 29,4%.
Si esas previsiones se cumplen, el dólar avanzaría por encima de la inflación y eso favorecería a quienes hoy tomen deuda hipotecaria ajustada por UVA.
González Rouco añadió otro elemento que consideran los tomadores de crédito: las tasas bancarias. “Con tasas nominales anuales menores al 8% y haciendo una buena búsqueda de inmueble, sigue siendo una buena oportunidad para sacar un crédito hipotecario”, sostuvo.
Pese a ese escenario, los créditos hipotecarios muestran señales de desaceleración en los últimos meses. Según el último informe monetario del Banco Central (BCRA), los préstamos hipotecarios crecieron 0,7% mensual en abril en términos reales. En la comparación interanual acumulan una mejora del 100%, aunque todavía representan apenas 0,7% del PBI.
Desde Empiria remarcaron que, medidos en dólares, los desembolsos totalizaron apenas US$122 millones en abril, el nivel más bajo desde octubre de 2024 y un valor 80% inferior al registrado en abril de 2018.
Aun así, el financiamiento hipotecario continúa siendo una herramienta utilizada por quienes buscan acceder a la vivienda, especialmente en un mercado donde los valores en dólares todavía muestran estabilidad en gran parte de CABA.
Cuotas iniciales
Actualmente, las tasas nominales anuales (TNA) para créditos hipotecarios a 20 años y con financiación del 75% del valor de la propiedad oscilan entre el 6% y el 15%, según la entidad bancaria.
En términos prácticos, para una propiedad valuada en US$50.000, la cuota inicial se mueve entre $390.564 y $709.307. Para una vivienda de US$100.000, las cuotas arrancan entre $770.936 y $1.408.423. Mientras que para inmuebles de US$150.000, el rango inicial va de $1.151.307 a $2.107.540.
Horizonte
Aunque el presente muestra un freno claro respecto del boom observado durante buena parte de 2025, algunos analistas creen que el segundo semestre podría mostrar cierta recuperación si continúa la baja de tasas y la desaceleración inflacionaria.
González Rouco consideró que la caída actual no modifica demasiado el escenario para desarrolladores y constructoras porque el mercado ya mostraba menor dinamismo desde finales del año pasado. “No creo que esta caída particular tenga consecuencias para el sector desarrollador porque no cambió demasiado respecto de los meses anteriores”, afirmó.
De todos modos, consideró que el crédito podría recuperar algo de impulso en la segunda mitad del año: “Las tasas bajaron y eso generalmente tarda un poco en impactar. Creo que eso puede verse en el segundo semestre”.
Por su parte, Salinas, sostuvo que la consolidación de un sendero de desinflación será determinante para que el sistema hipotecario gane profundidad. “La consolidación de una desaceleración sostenida de la inflación resulta clave para reducir tasas reales, extender plazos de fondeo y permitir el desarrollo de un mercado hipotecario más estable”, analizó.
Desde las inmobiliarias también observan cambios en la dinámica de las operaciones con crédito hipotecario, principalmente por los mayores tiempos de aprobación y la desaceleración en el ritmo de las carpetas.
Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, explicó que hoy la demanda se concentra principalmente en departamentos usados de dos y tres ambientes en CABA, dentro de un rango de entre US$80.000 y US$170.000.
Añadió: “Es el perfil de propiedades que hoy tiene mayor demanda entre los clientes que llegan con crédito hipotecario”.
Sin embargo, advirtió que los plazos de aprobación continúan siendo uno de los principales obstáculos para concretar operaciones. “Los tiempos que se manejan van de 90 a 120 días y eso hace que muchos propietarios sean más reacios a aceptar una operación con crédito porque sienten que la venta queda en suspenso durante varios meses”, explicó.
Según Walger, esa situación también impacta sobre el margen de negociación entre compradores y vendedores. Concluyó: “Hay propietarios que prefieren no negociar demasiado porque creen que en tres o cuatro meses el mercado puede repuntar y después sentir que vendieron barato. Entonces, las operaciones con crédito hoy suelen tener menos margen de negociación”.
