El ticket promedio se posicionó en US$100.949. La suba de tasas paralizó el financiamiento y hay dudas sobre el repunte de principios de año se volverá a ver antes de diciembre.
El crédito hipotecario atraviesa un momento de pausa. Tras el repunte del primer semestre, los indicadores de agosto y septiembre muestran un retroceso en el valor de las operaciones y un endurecimiento de las condiciones financieras, según datos de la Fundación Tejido Urbano. La caída del ticket promedio a US$100.949, junto con tasas más altas y plazos que dejaron de crecer, refleja un escenario de cautela.
La incertidumbre política se convirtió en el factor dominante. Con las elecciones de octubre como horizonte inmediato, bancos, usuarios que soñaban con “la casa propia” y compradores frenaron decisiones clave.
La expectativa sobre el resultado electoral condiciona no solo el acceso al financiamiento, sino también la dinámica del mercado inmobiliario en los últimos meses del año.
En el frente financiero, las tasas promedio de las hipotecas treparon a 6,32% en agosto, frente a 5,22% de comienzos de año (hoy algunos bancos superan el 17%). Los plazos, que en julio habían alcanzado un récord de 24,3 años, se acortaron a 24,1. La combinación de mayores costos y menor horizonte de repago redujo la capacidad de acceso de buena parte de la demanda, según Tejido Urbano.
La volatilidad cambiaria reforzó la cautela. El dólar minorista superó los $1.520 en septiembre y el Banco Central debió desprenderse de casi US$380 millones en un día para frenar la suba en el mercado mayorista. Ese movimiento repercutió en el ánimo de los compradores. Edgardo Turale, abogado y consultor inmobiliario, señaló que “por el momento no notamos un movimiento de precios; las operaciones en curso se concluyen según lo pactado. Pero la volatilidad se traduce en un enfriamiento, porque el consumidor actúa con cautela e inclusive pospone decisiones de compra hasta que se den condiciones de mayor certeza, teniendo como primer horizonte las elecciones de octubre”.
Turale añadió que el impacto se siente de forma directa en el crédito: “El movimiento del dólar repercute sensiblemente en las hipotecas. Quien analizaba un préstamo ahora debe reevaluar su decisión porque pierde poder adquisitivo en pesos. Esa retracción se verá reflejada en los próximos meses y hasta tanto el consumidor vuelva a encontrar previsibilidad”.
Desde Salguero Propiedades, Tobías Fanelli coincidió en que la demanda entró en una meseta. “La caída se registró en las últimas semanas y fue más abrupta en los últimos días. El que tiene dólares piensa que la divisa puede subir más y prefiere no desprenderse. Quien analizaba un crédito debe recalcular. Esto genera dudas y demora en la toma de decisiones”, explicó.
Fanelli sostuvo que los precios difícilmente suban más en el corto plazo: “Los desacoples que atravesó la economía ya marcan un límite y lo que ocurra en las elecciones será clave. Si el Gobierno nacional no tiene una buena performance electoral, la incertidumbre se trasladará a las decisiones inmobiliarias”.
Y agregó: “De todas formas, noviembre y diciembre suelen ser los meses de mayor acción históricamente. Habrá que ver, lo concreto es que con dólar volátil, scoring más rígido para acceder al crédito y escasez de fondeo, por ahora es incertidumbre. Confiamos en que el ladrillo, refugio del dinero, se sobreponga frente a otras inversiones y el mercado inmobiliario cierre un gran año después de más de cinco años”.
En datos
Los datos de Fundación Tejido Urbano muestran la magnitud del fenómeno. Entre enero y agosto de 2025 se acumularon operaciones hipotecarias por US$2215 millones a valor oficial. La Provincia de Buenos Aires se consolidó como el motor del sistema, con 85.970 escrituras de compraventa en ese período, de las cuales 14.717 fueron mediante hipoteca (17%). En la Ciudad se registraron 42.549 operaciones con 9.341 hipotecas, pero con una tendencia descendente en cantidad y en el valor promedio.
El informe de la Fundación también detalla que la participación de créditos destinados a la adquisición de vivienda nueva cayó al 37%, en niveles similares a septiembre de 2024. En paralelo, aumentó la proporción de préstamos para otros destinos dentro de los stocks vigentes.
Qué pasa con los valores
En el plano de los precios inmobiliarios, el valor medio del m2 usado en la Ciudad se ubica en US$2452 (según Zonaprop), mientras que las unidades a estrenar alcanzan US$2891 y los proyectos en pozo superan los US$3000. Núñez desplazó a Belgrano como barrio más caro con un promedio de US$3312 por m2. En el Gran Buenos Aires Norte los valores rondan los US$2300 por m2, mientras que en el Sur se estabilizan en torno a US$1600 por m2, con Ituzaingó como única localidad en ascenso.
La necesidad de nuevas fuentes de fondeo comienza a plasmarse en el mercado de capitales. La Comisión Nacional de Valores aprobó de manera condicionada el Fondo Común de Inversión Cerrado Allaria–Lendar, diseñado para canalizar hasta US$100 millones hacia créditos hipotecarios. La estructura incluye a Allaria Fondos como administrador, Lendar como plataforma de préstamos colaborativos y Banco Comafi como agente de depósito. El primer tramo prevé entre US$2,5 y US$10 millones, con una inversión mínima de US$500.
Aunque su alcance inmediato sea limitado, la iniciativa marca un antecedente en la búsqueda de alternativas para sostener el financiamiento de la vivienda en un escenario de liquidez restringida.
El panorama hacia fin de año depende de la evolución política. Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, advirtió que “el crédito hipotecario fue el motor de la recuperación en 2025, pero los indicadores ya muestran una desaceleración. La incertidumbre electoral es hoy la variable central que condiciona tanto la oferta como la demanda”.
Álvarez de Celis consideró que “si el resultado de octubre aporta previsibilidad, podrán consolidarse nuevas fuentes de fondeo y el sistema sostendrá la herramienta. Si la inestabilidad se prolonga, habrá un retroceso en la accesibilidad de la vivienda financiada”, concluyó.
