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Economia

Cuatro razones por las que las propiedades deberían bajar de precio

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Un mercado retraído, menos crédito, dólar caro y costos más ventajosos para construir confluyen para ajustar los valores de los inmuebles

El mercado inmobiliario se enfrenta a un período con importantes fundamentos que respaldan una baja de los precios, aunque el alcance que tendrá esta dinámica en los próximos meses todavía no está definido. Uno de estos fundamentos, y principal, es el desplome de la demanda que se evidencia en la contracción del número de escrituras. En ese sentido, la retracción del número de operaciones respaldadas con hipoteca profundiza la tendencia del mercado.

Cabe recordar que entre enero y noviembre las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires disminuyeron un 8,4% en comparación con once meses de 2017, según el Colegio de Escribanos porteño. Pero dicha contracción se fue acelerando en los últimos meses. En noviembre de 2018, la baja fue de 46% en comparación a noviembre de 2017.

 Precios récord en dólares, un mercado en recesión y menos crédito suman motivos para contraofertas agresivas

Otro es que los valores subieron en exceso medidos en pesos, por encima de la inflación, de los ingresos de los eventuales compradores y de los propios costos sectoriales, cuando está claro que el tipo de cambio alto llegó para quedarse, aún con un dólar que cayó un 9% desde los $41,85 al cierre de septiembre pasado, a los $38 de enero de 2018.

Con un dólar mayorista que se encareció un 102% a lo largo de todo 2018 y un incremento de las cotizaciones medidas en divisas, la “inflación inmobiliaria” se aproximó a 120% el año pasado, cuando el índice general se acercó a 48 por ciento.

Incluso si se toma en cuenta la inflación sectorial, también fue desmedido el encarecimiento de las propiedades, pues el costo de la construcción en la ciudad de Buenos Aires tuvo en diciembre un aumento del 0,8% y cerró 2018 con una suba del 52,1%, según datos de la Dirección General de Estadística y Censos porteña.

 El valor promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires alcanzó los USD 3.100 en 2018, un récord

Tanto en la medición mensual como en la interanual, el mayor peso del incremento corrió por cuenta de los Materiales (1,4% en diciembre y 69,8% en 2018), seguido por Gastos generales (0,6% y 45,1%, respectivamente).

El rubro que en ambos casos se ubicó por debajo del nivel general fue la Mano de obra, a tono con una evolución de los salarios por debajo de la inflación: no tuvo variación en diciembre y en todo el año registró una suba del 33,5 por ciento.

Un tercer fundamento bajista es el de la disminución de las operaciones respaldadas por hipoteca. El crédito fue motor de la expansión del mercado inmobiliario en 2016 y 2017, pero la escalada inflacionaria y un dólar que duplicó su valor el año pasado volvieron a deprimir la evolución del crédito para vivienda.

 El costo de construcción cayó 30% en dólares, pero no el de la tierra:  el valor de venta puede estar 15% más bajo (José Rozados)

Según el Colegio de Escribanos porteño, las escrituras con crédito en la Ciudad de Buenos Aires sumaron entre enero y noviembre unos 12.718 actos, con baja de un 10% en comparación a 2017.

Un cuarto factor, muy positivo, es la esperable expansión de la oferta de unidades a estrenar. Un relevamiento del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo(CPAU) porteño publicado por Reporte Inmobiliario detectó un importante aumento de los permisos de obras nuevas, motivado en parte para adelantarse a la puesta en vigencia del nuevo Código Urbanístico y al nuevo sistema de Plusvalías de tierra para ciudad de Buenos Aires.

El CPAU detectó en 2018 un aumento de 21,2% en la presentación de planos para obras nuevas, que se aproximaron a los 5.000 proyectos, la cifra más alta en una década. Este aumento se verificó en la totalidad de las categorías de obras: chicas, medianas y de grandes superficies. Incluso en las encomiendas de más de 5.000 metros cuadrados se registraron 152 proyectos, casi el doble que en 2017 (84) y 2016 (82).

Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, explicó que “el mercado esta expectante a lo que ocurra en 2019 con los precios. Hay una brecha entre la expectativa del comprador y la del vendedor. A partir de la devaluación, quien vende está esperando que su propiedad se vea reflejada en un precio más adecuado a la situación, y quien compra quiere conseguir un precio más competitivo“.

“Esto permitió que en la segunda parte del año se genere una apertura durante las negociaciones y que las partes sean más flexibles al momento de completar la operación. Si bien los precios no cayeron un 35% como esperaba el comprador, se están cerrando con un margen entre 10% y 15%“, resumió Sebastián Sosa.

 En Argentina los precios en dólares subieron 16% desde 2017, esto explica la gran recesión inmobiliaria (Juan José Cruces)

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae que otro indicador que puede fungir de “predictor” del mercado, el de la rentabilidad de los alquileres. “La rentabilidad en dólares, producto de la devaluación y aún con aumento de alquileres en pesos, es la más baja de la historia: un 2,8% anual, desde 3,5% un año atrás”, dijo. Esta variación puede deberse a dos razones: o los alquileres están baratos o las propiedades están caras. Y ante la precariedad de los presupuestos familiares por la pérdida de poder adquisitivo de los salarios, lo más probable es lo segundo: que los valores de mercado no se adecuaron aún al actual escenario económico.

El que necesite vender va a tener que ser muy flexible y atento a la contraoferta que se le va a hacer”, advirtió Rozados.

Resistencia a la baja

Según un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, en 2018 el incremento de los precios en dólares para la venta se desaceleró a 5%, desde el 11% del 2017. Pero, en este caso, hay que aclarar que se trata de los valores pretendidos por los vendedores (de publicación), que pueden ser más bajos al momento de realizar la operación y negociar con el comprador. Y más bajos aún al momento de escriturar, pues el asiento administrativo no siempre refleja el valor real del acuerdo entre partes.

El arquitecto Rozados indicó que la consultora realizó en 2018 “una única medición en noviembre, comparado con el trimestre anterior, que reflejó que los precios promedio de publicación habían bajado un 1,4% en promedio, y la caída más pronunciada, según el barrio y la tipología de la unidad, no pasaba de 5%”.

No obstante, Rozados calculó que “el año pasado tiene una baja de los precios en dólares que va de 7 a 20 por ciento interanual, dependiente de localización. No daba que las cotizaciones se pudieran sustentar en esos niveles frente al costo de reposición: por una devaluación que superó a la inflación, el costo de construcción se redujo 30% en dólares”.

 Hay más apertura durante las negociaciones y las partes son más flexibles al completar la operación (Sebastián Sosa)

“La tierra no, el precio en dólares se mantiene firme. Por eso el valor de venta de la unidad construida puede estar 15 o 20% más bajo en dólares”, agregó el director de Reporte Inmobiliario.

Un análisis del mercado inmobiliario realizado por el economista Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), detectó que a pesar de la recesión de la economía argentina los precios de las propiedades siguieron en alza.

Con el parámetro de la Ciudad de Buenos Aires, los precios promedio no cayeron a nivel local a pesar de la devaluación del peso argentino por encima del 50% el año pasado. Sí lo hicieron en Brasil, al analizar los precios de las principales ciudades del país vecino, Río de Janeiro y San Pablo.

En 2018 el real brasileño se devaluó un 14,3% respecto del dólar norteamericano.

Fuente: CIF-UTDT

Fuente: CIF-UTDT

Según el Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) que elabora el CIF, entre marzo de 2017 y septiembre de 2018, los precios de las propiedades en Buenos Aires aumentaron 16,8% en moneda dura, de 2.659 a 3.105 dólares el metro cuadrado, mientras que en el país vecino cayeron.

Los valores en zonas residenciales de Río de Janeiro cedieron 29,2% en el mismo lapso, de 4.079 a 2.886 dólares, presionados por la débil actividad económica y la devaluación del real. En San Pablo restaron 22,1%, de 2.637 a 2.052 dólares.

 En pesos las propiedades se encarecieron más del 100 por ciento y eso impactó negativamente en la demanda

Buenos Aires, que en marzo de 2017 exhibía precios de inmuebles similares a los de San Pablo y 34,8% más baratos que en Río de Janeiro, pasó hacia septiembre de 2018 a ser más cara que ambas urbes del país vecino.

Para Juan José Cruces, la diferencia en la dinámica del mercado inmobiliario radica en que en Brasil los precios están fijados en reales y bajaron en dólares, mientras que en Argentina los precios “pedidos” por los oferentes subieron en moneda norteamericana. “Esto explica la gran recesión inmobiliaria” a nivel local, advirtió.

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Quejas desde Defensa del Consumidor porque los peajes ya no están obligados a levantar la barrera cuando hay congestión

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Desde finales de enero algunas empresas concesionarias de las autopistas del área metropolitanas dejaron de levantar las barreras del peaje cuando hay embotellamiento. Es por el arreglo que alcanzaron el año pasado con el Gobierno para, entre otras cosas, promover la utilización del TelePASE, disminuir las cabinas manuales y así agilizar el paso de los vehículos.

La medida generó la queja de miles de automovilistas que circulan a diario por Acceso Oeste y Panamericana, a las que se le suman los reciente aumentos de entre 30 y 35% en las tarifas de dichos ingresos a la Ciudad de Buenos Aires.

En este sentido, el director Nacional de Defensa del Consumidor, Fernando Blanco Muiño, reconoció que es un perjuicio para quienes usan las autopistas que las empresas cobren el pase mientras haya demoras superiores a los 3 minutos y adelantó que revisará el tema.

No me parece bien que esto ocurra. Pero es un tema de la argentinidad. En el mundo las economías modernas ya no tienen cabinas de peajes en las rutas. Es una incomodidad, lentifica el tránsito y genera accidentes“, añadió el funcionario durante un reportaje con Luis Novaresio, en radio La Red.

El servicio de TelePASE hoy ofrece un 30% de descuento promedio en los peajes

El servicio de TelePASE hoy ofrece un 30% de descuento promedio en los peajes

Autopistas del Sol y Autopistas del Oeste ya no están obligadas a levantar las barreras ante una congestión de tránsito. Esto rige desde el 23 de enero pasado y es porque avanzaron en la modernización del sistema TelePASE, según habían acordado con el Gobierno en los contratos firmados en julio de 2018.

La autorización es porque entró en vigencia el artículo 4.4 de los Acuerdos Integrales de Renegociación (AIR) a 2030 de ambas concesiones, que se refería a la “eliminación de los tiempos de espera“, que estaba condicionado a la optimización del sistema de cobro.

Según aclararon desde Vialidad Nacional, el quiebre de barrera estaba establecido en una resolución del año 2000 que consideraba el congestionamiento y no el punto de vista económico. Sin embargo, hoy le están ofreciendo al usuario optar por un sistema más fácil de pago que el que existía hace 20 años atrás.

Para Blanco Muiño este un debate pendiente que se debe la sociedad. “¿Mantenemos el régimen que tenemos o vamos hacia la modernidad? No hablo de Singapur, hablo de Santiago de Chile, del otro lado de la cordillera, donde ya no hay peajes“, planteó.

El ministro de Transporte Guillermo Dietrich (foto: Guillermo Llamos)

El ministro de Transporte Guillermo Dietrich (foto: Guillermo Llamos)

Igualmente hoy conviven las dos formas de pago. Según se estima, hoy un 70% del tránsito utiliza el TelePASE. En la Panamericana pasan 4,5 millones de vehículos por día promedio y en el acceso Oeste, 3,5 millones.

Desde Vialidad se está promoviendo el sistema de pase -que hoy ofrece 30% de descuento promedio en los peajes– por lo que está trabajando en un nuevo Convenio de Interoperatividad entre todos los integrantes de la Red, que incluya las modalidades de pospago y prepago.

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La Secretaría de Energía dispuso que las gasíferas no podrán volver a reclamar por la devaluación

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El Gobierno nacional estableció que las empresas productoras de gas que adhieran a los programas de estímulo a la inyección excedente y a los nuevos proyectos de producción del fluido, por los cuales reciben compensaciones, no podrán realizar ningún reclamo posterior en caso de variación del tipo de cambio, como ocurrió el año pasado.

La confirmación llegó a través de la resolución 54/2019 de la Secretaría de Energíapublicada en el Boletín Oficial, que determina que a los fines de acceder a losinstrumentos de cancelación de compensaciones de los programas, las empresas beneficiarias deberán manifestar su adhesión al mecanismo de pago allí previsto.

Ya el 11 de febrero pasado, el Ente Nacional Regulador del Gas (ENARGAS) había dictado la Resolución Nº 72, por la cual aprobó la metodología detallada para los futuros traslados a tarifa de los precios del gas natural y un procedimiento general para el cálculo de las diferencias diarias acumuladas (DDA), observando en ambos casos el principio del mínimo costo para el usuario compatible con la seguridad del abastecimiento.

Entre los elementos principales de la resolución se puede destacar la adecuación de la metodología a lo establecido en el Decreto N° 1053/18, que impone la imposibilidad del traslado a los usuarios de las diferencias que pudiesen surgir a partir de variaciones de tipo de cambio ocurridas durante el período estacional. Para lo cual se definen al comienzo del periodo estacional precios en pesos a un tipo de cambio, que surge del promedio de los 15 días previos al mes anterior del inicio de dicho período.

 Las beneficiarias de programas de estímulo deben renunciar a cualquier reclamo asociado al pago de los montos

Ahora, la Resolución emanada de la Secretaría de Energía precisa que la adhesión de las compañías a los programas de estímulo implica la aceptación de que la cancelación de los créditos originados en los programas se realicen únicamente en la forma allí dispuesta y, en consecuencia, la renuncia a cualquier derecho, acción y reclamo asociado al pago de los montos.

De esta manera, el Gobierno cerró la posibilidad de que las gasíferas reiteren lo hecho en 2018 cuando ante la apreciación del tipo de cambio de más de 100%, reclamaron unajuste en las compensaciones por la diferencia en el tipo de cambio, que fue aceptado por el Estado.

En octubre de 2018, las compañías hicieron un reclamo por haber despachado gas a través de las distribuidoras a un dólar que osciló entre 28 y 41 pesos, pero haberlo cobrado a $20, porque ese era el precio de las tarifas en abril.

Ahora, el Gobierno dispuso que las empresas beneficiarias que adhieran al mecanismo de cancelación aceptan que los pagos de los montos que les pudieran corresponder en el marco de los programas, se realicen únicamente en la forma aquí prevista.

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Un informe de FIEL afirmó que la actividad fabril cayó 8,5% durante enero

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El Índice de Producción Industrial elaborado por la Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas (FIEL) detalló que se observó una caída de actividad en el sector automotriz (‐32,6%) a partir de la realización de paradas de planta.

En sintonía con la tendencia previa, la industria se desplomó un 8,5% en enero en la comparación interanual con el mismo mes del 2018. Además, se difundió que el sector cerró el año pasado con una caída del 2,8% en relación al 2017.

FIEL destaca que, si se corrigen los factores estacionales, en diciembre la industria cayó 0,7%, mientras que en enero mostró un ligero avance de 0,3%, siempre en relación con el mes anterior.

En enero se observó una caída de actividad en el sector automotriz (‐32,6%) a partir de la realización de paradas de planta. Además, la producción de minerales no metálicos se retrajo 15,7%, la producción de insumos químicos y plásticos 13,9%, y la producción metalmecánica 13,4 por ciento.

 En enero la actividad en el sector automotriz cayó 33%, a partir de la realización de paradas de planta

Mostraron un retroceso interanual de la producción inferior al promedio de la industria la siderurgia (‐0,7%), la producción de alimentos y bebidas (‐3,3%), la producción de insumos textiles (‐ 4,6%), la refinación de petróleo (‐4,7%) y los despachos de cigarrillos (‐7,7%).

En términos desestacionalizados, el IPI de enero avanzó 0,3% respecto al mes anterior. La presente fase acumula 18 meses con una contracción equivalente anual del 6,2%, inferior al 14,3% promedio de las 10 recesiones industriales desde 1980.

El informe advierte que el cuarto trimestre del 2018 registró una caída interanual de la actividad del 6,1%, mientras que en relación al tercer trimestre la actividad se contrajo un 2 por ciento.

El ranking de crecimiento sectorial fue encabezado en 2018 por la producción siderúrgica (+7,6%), seguida por la producción de papel y celulosa (+1,9%) y la de alimentos y bebidas (+0,4%), mientras que la producción automotriz (-1%), los insumos textiles (-1,9%) y los minerales no metálicos (-2,3%), mostraron una caída inferior al promedio.

En tanto, las ramas despachos de cigarrillos (-3,2%), procesos de petróleo (-5,9%), la producción de insumos químicos y plásticos (-7%), y la metalmecánica (-8,7%), presentaron bruscas caídas mayores al promedio.

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